共働き夫婦が借りる「ペアローン」とは?メリットと注意点を徹底解説!

 

総務省統計局のデータによれば、共働き世帯の割合は2012年時点で全体の35.8%。2000年台に入って共働き夫婦は年々増える傾向を見せており、住宅ローンの返済に妻が協力をする世帯が珍しくなくなっています。

特に現在注目されているのが、夫婦二人が返済を行う「ペアローン」の存在です。ここではペアローンのメリットや、契約前に知っておきたい注意点、リスク回避のコツ等をご紹介していきます。

ペアローンとは?

「ペアローン」とは、夫婦それぞれが債務者となってローン返済を行う形の住宅ローンです。「連帯債務」や「連帯保証」とは異なり、夫婦の一方が主債務者となることはありません。1つの建物に対して2本のローンを組む形となります。

ペアローンを組むメリットは?

単独ローンよりも借入可能額が高くなる

夫が主債務者となり妻が連帯保証人となる「連帯保証型」のローンの(収入合算)の場合、金融機関によっては連帯保証人の収入は1/2(50%)までしか合算されません。これに対し、ペアローンの場合には夫・妻其々の収入に応じた住宅ローン借入限度額が設定されるため、100%の合算もしくはそれ以上の借入額を設定できる可能性が高まります。

【夫の年収400万、妻年収300万の場合】
返済期間を35年に設定し、住宅ローン審査で適用される金利(4%)で試算を行うと以下のようになります。

・収入合算の場合:400万+150万(300万の50%)=550万→借入限度額約3,500万~3,600万
・ペアローンの場合:夫400万に対し借入限度額2,500万~2,600万 妻300万に対し借入限度額1500万~1600万 借入限度額総計4,000万~4,200万

上記のとおり、世帯収入が同じでも単独ローンに比較して500万~600万以上の借入限度額のアップが見込めるわけです。

住宅ローン控除額が上がる

所得税及び住民税では「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」(通称住宅ローン控除)を受けることが可能です。しかし夫もしくは妻が単独名義でローンを組んだ場合、配偶者が返済に協力を行っても、配偶者側の住宅ローン控除は適用されません。

これに対し「ペアローン」では夫婦各自が住宅ローン契約の借入者となることから、両者の収入に控除が適用されます。控除対象は年末残高の1%ですが、特に配偶者側の収入が高い場合、控除額が大きくなることが期待できます。

夫婦其々の返済計画が立てやすい

ペアローンは夫婦それぞれの自身の年間収入に基づき、その返済負担率から借入限度額(借入金額)が算出されています。自分の収入以上の支払い債務を背負う可能性は低く、単独債務者となるよりは返済リスクは下がると言えます。

ペアローンを組む場合の注意点・デメリットは?

妊娠・出産・病気によるリスク

妊娠・出産による産休・育休・時短勤務等で主に妻側の収入が減額した場合、またいずれか一方が発病した場合、一方のローン返済負担が急激に重くなります。ペアローンでは一世帯で考えた場合の借入額が単独に比較すると大きく、返済負担率が高くなる傾向が見られ、一方の収入減が返済計画の大きな障害となりがちです。

離職すると控除額のメリットがなくなる

妊娠・出産や病気等で夫婦の一方が離職をした場合、控除対象となる所得がなくなるため「住宅ローン控除」のメリットは減ります。ペアローン契約後10年以内の離職の場合、単独申込よりも控除額が少なくなる可能性が高いと言えるでしょう。

配偶者の負担を背負いにくい

例えば妻が出産によって離職し月々のローン返済が難しくなり、夫がこの負担を自分の収入から背負ったとしましょう。負担内容にもよりますが、場合によってはこれが「贈与」と見なされ課税対象となることがあります。

遅延延滞のリスクは高くなる

夫婦其々がローンを組むため、返済用の口座は各自名義の2つが必要です。返済用口座の一本化はできません。夫婦両者が家計管理・返済管理をしっかりと行い、延滞遅延を防ぐ意識を持つことが大切です。

特に一方が離職等で収入が無くなった場合、給与振込を受けていた口座等に毎月返済額を入金する手間が発生します。万一口座残高不足によって引落し不履行となった場合「事故」として記録されるのです。数ヶ月の延滞が起これば金融機関側から両者が一括返済を求められることになります。

夫婦いずれかが死亡・高度障害となった場合の負担

夫が単独申込で住宅ローンを組んだ場合、夫が高度障害もしくは死亡という万一の事態が起こった時には、契約時に加入した団体信用生命保険(団信)が全面適用されローンは完済となります。そのため妻側にローン返済が残債となることはありません。

しかしペアローンの場合に団体信用生命保険が適用されるのは、いずれか一方の残債のみです。例えば夫が亡くなった場合、夫側のローン返済は団信で完済となりますが、妻はその後も自分のローン返済の負担を抱えることになります。

万一の離婚時の手続きが煩雑になる

これからマイホームを買う時に「離婚」を考える人は殆ど居ないでしょう。しかしペアローン契約時の金銭消費貸借契約の書類(金銭消費貸借証書)には離婚時の内容については明記されておらず、権利関係・返済問題でトラブルとなりやすいことは留意しておくべきです。

離婚をしても債務の履行は続行

離婚によっていずれか一方(もしくは両者)が転出をすることになっても、ローン債務は弁済とならず、夫婦其々に返済の責務が続行されます。夫婦が別々に責任を持って返済を続行する、相手の分を含めた返済をすると言った取り決めを行う必要が出てきます。

自宅売却でも完済は難しい

夫婦其々が自宅から転出する場合、自宅を任意売却し返済に充当するのが一般的です。しかし売却時には住宅の資産価値(時価額)が購入時よりも下がることが殆どであり、任意売却によるローンの完済はやや難しくなります。

例えば新築マンションの場合、開発デペロッパーのコスト上乗せがあることから、購入価格(新築価格)5000万円だったとしても購入した途端に資産価値が20%以上ダウンし、中古マンション市場では4000万程度になることが多いのです。売却した80%~90%が売却額での完済ができず、夫婦両者が残債を抱える状態となります。

夫婦一方の不在による任意売却不可

ペアローンでは夫婦共有名義(夫婦両者が所有者)となるため、所有者である両者の同意が売却において必要です。夫婦何れかが行方不明・連絡不能といったトラブルが起こった場合、任意売却が行えなくなります。

夫婦いずれかの延滞遅延によるトラブル

ペアローンでは夫が妻の、妻が夫のローンの連帯保証人となるのが一般的です。そのため離婚後のいずれか一方にローン返済での延滞遅延が起これば、もう一方に督促通知が行き、返済を迫られることになります。

また督促以前の延滞でも事故扱いとなり信用情報が登録されるため、元配偶者の延滞があれば将来的なローン契約・クレジットカード作成等ができなくなる可能性も考えられるのです。

お互いの連帯保証人から外れるには、金融機関に相談し承諾を得る必要があります。しかし新たな保証人の提示、ローン残高の繰り上げ返済が条件となるケースも少なくありません。

ローン一本化が難しい

離婚後の返済問題・連帯保証問題をクリアにするには、現在のペアローンの契約内容を変更し単独名義に契約をしなおすか、単独で住宅ローンの借り換えを行うのが理想的です。しかし夫婦いずれかが単独債務者となるにあたっては、再度新規契約と同様のローン審査を通る必要があります。

単独債務者となる側の収入が夫婦両者の収入合算と比較して著しく低い場合には借入限度額が下がり、ローン審査に通らない可能性もあるのです。また現在の収入面に問題が見られない場合でも、それまでの返済状況(返済履歴)で延滞遅延などがあった場合にはローン審査に落ちる可能性は高くなります。

この他、契約条件の変更・ローン借り換えの場合には登記代等の諸費用や手数料が発生する点にも留意しておくべきでしょう。

ペアローンのリスクを回避するには?

妻側のライフプラン設計をクリアにする

ペアローンは特に妻側の年間収入が高く、住宅ローン控除額をより多く受けられる夫婦に向いたローンです。子供を持つ予定が無い、既に育児の手がかかる時間を過ぎており今後の勤務内容・給与体制に変更が無い場合にはリスクが低くなると言えるでしょう。

反面、今後10年以内の妊娠・出産を考える場合には、予め妻側の収入が下がる可能性を考慮しなくてはなりません。勤務している企業の福利厚生、産前産後休業・育児休業給付金等をよく確認し、ライフプラン設計をクリアにしておく必要があります。

限度額いっぱいのローン借入を避ける

特にライフプランの不安動向が多い場合、ライフステージによる収入減に予測不能な点が多い場合には、借入限度額上限といった無理のあるローン借入を避けるべきです。

ローン審査での返済負担率は25%~30%であることが殆どですが、家計を圧迫しない理想的な返済負担率は20%目安とされています。更に妻側の収入予測(キャッシュフロー)に不安が見られる場合、妻側の返済負担率を下げ、借入額を抑える必要が出てきます。

ローン返済の負担割合を考える

現行の収入割合ではなく、未来の夫婦の収入割合を考慮しローン返済の負担割合を決定しましょう。一般的には負担割合を50%・50%に設定せず、妻側の負担割合を下げることが推奨されています。現行の日本において女性側の昇進・昇給率が低いこと、妊娠・出産等のライフステージ変化が激しいこと等が主な理由です。

夫側の負担割合を上げた場合、万一夫が妻よりも早く亡くなっても団信で夫側のローンは完済可能です。妻には自分のローン債務は残りますが、遺族年金の支給が行われるため、これを返済に充当することができます。

妻が死亡保障付き生命保険に別途入る

妻の負担割合を下げたペアローンの場合、万一妻が死亡・高度障害となった場合の一世帯における弁済率(団信による返済率)が低いのが問題です。夫の年齢によっては遺族年金の支給が行われず、夫は引き続き妻生前と変わらないローン返済を続行しなくてはならなくなります。

更に夫が先に亡くなったケースに比べ、妻が先に亡くなった場合には家事や育児等の外注率が高くなることから、生活費が嵩みローン返済に問題が出るのも共通傾向です。このリスクを回避するためには、妻が死亡保障付き生命保険に団信以外にも加入しておくことが推奨されています。

万一の妻の高度障害・死亡といったケースでも、保険金が出ればこれをペアローン返済に充当することが可能です。また医療・就労不能・介護も保障を行う保険であれば、様々なリスクに対処することができます。

離婚トラブルの際には早急な専門家への依頼を

ペアローンを契約した場合、離婚時の夫婦間での口約束によるローン返済の取り決めや、共有名義となる住宅の持分等については後のトラブルの元となります。夫婦のみで話し合い、財産分与後に離婚届を出す…といった専門家を挟まない協議離婚はできないと考えた方が良いでしょう。

離婚届を提出する前にローン返済・住宅の名義等について、専門家の手を借りて法的証書を作成することが必要です。問題が起こった場合には早急に離婚問題を専門に扱う弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナー等、ペアローン問題に熟知した専門家に相談しましょう。

おわりに

ペアローンのメリットを享受しリスクを回避するにあたっては、夫婦共々がライフプランをしっかりと設計し、それに納得する必要があります。また結婚時に考えたくはない点ではありますが、日本の離婚率が30%超(3組に1組が離婚している)という現状も考慮しておいた方が良いでしょう。

リノベーション済みマンション探し

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業者選びが重要になってくるリフォームとは

リフォームとは、老朽化してしまった建物を、建築した頃のような状態、性能にすることを言います。修繕工事とも言えます。建物を全て取り壊して、新たに建て直したりするのではなく、建物の内側となる壁紙や床等の張替えや、キッチンの取替え等と言った、小規模なものから、場合によっては、構造の補強、配管の移動と言った大規模な工事も行われます。工事の規模については、建物によって違ってくると言うことです。

現在では、リフォーム業者が数多く存在している為、実際に工事をお願いする際の業者選びが大切になってきています。この御時勢、業者の中には正体不明の業者が居たり、詐欺紛いの業者が居たりするので、信頼できる業者を選ぶことが重要なのです。リフォームを行う時には、先ず業者を選ぶことから始まります。業者選びの際には、充分に情報収集をして、気になることは問い合わせをし、信頼と実績のある業者を選ぶと良いです。

また、壁や床からは修繕が必要なサインが出ていることがあり、カビの発生や剥離、亀裂などがその例として挙げられます。これらを放置してしまうと、腐食が進んで取り返しが付かなくなってしまうので、何かしら家から出ているサインに気付いたら、リフォームを考える時期であるとも言えるのです。また、太陽光発電などのシステムは、住んでいる地域の気候などによって、現状のシステムでは導入の損得があります。その様なことも踏まえ、システムの導入などは慎重に行いたいものであります。

家作りのために、住宅ローンを比較検討しています。

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住宅ローン、諦める必要はない

以前から見て、進化していることと言えば、女性の社会進出ですよね。多くの分野で、ハツラツと働く女性の姿が圧倒的に多く認められるようになっています。でも、割合からすると、女性の場合、 正社員というより、 契約社員や派遣社員の方が極めて多いというのが実態のようで、 友達の多くがそうです。

それでも尚、以前女性の派遣社員が住宅ローン借り換えしたくても、 収入の安定性に疑問がなげかけられ、その他の審査基準も厳しく扱われていた時代は長かったといいます。それが最近では、 社会進出めざましい女性の契約社員をターゲットにする金融機関が、 増えてきているようなのです。

近頃、 派遣社員にも開かれてきたものがあると言われている住宅ローンですが、 元はといえば、暗に女性利用者を意識したものから始まったようです。全ての金融機関で派遣社員対象の住宅ローンを扱っているわけではないので、そこは各金融機関に確認することは必要ですが、 銀行によっては年収が一定額以上あれば審査を通るところがあるようです。

それに、金融機関が気にする勤続年数ですが、勤続3年の派遣社員なら条件はより有利なもになってくるようです。勤続半年の正社員と勤続3年の派遣社員が申し込んで、 金融機関は派遣社員の方を審査に通した、という例もあるようです。今は、派遣社員に特化した住宅ローンもあるということなので、 諦めずに金融機関を当たって、合ったところを探すのが、コツの一つだと言っていた経験者もいました。

住宅ローンの借り換えは諸費用と金利動向に注意

住宅ローン返済の金利負担を軽減する方法として、住宅ローンの借り換えという方法があります。住宅ローンの借り換えとは、金利の低いローンを新たに組み直し、そこで借りた資金を以前の金利の高いローンの返済に充てて返済を終えてしまい、以後は新たに組んだ金利の安いローンの返済を続けていく方法です。金利の高いときに住宅を購入した人ほど、大きなメリットがある方法です。

金利負担が少なくなるので返済額も減り、月々の負担を抑えることができるだけでなく、最初にローンを組んだ時とは異なっている現在の状況をもとに新たにライフプランを立て直すことが可能です。金利の低いときに実行しないとメリットが少なくなるので、実行するタイミングの見極めが重要なポイントです。

借り換えには大きなメリットがありますが、慎重に内容を検討して実行しないとメリットが少ないだけではなく逆に負担が増えてしまうことがあるので注意が必要です。借り換え時には住宅ローンを組む際に必要な諸費用がかかるだけでなく繰上返済にかかる手数料や抵当権の抹消登記費用など以前のローンを返済する時にも諸費用が発生します。

合計すると高額になるので、これらの諸費用を計算に入れたうえでメリットがあるかどうか検討する必要があります。またローンの金利タイプによっては、今後の金利状況次第で結果的に返済額が増加してしまう可能性もあるので、今後の金利情勢と新たに組むローンの金利タイプを慎重に検討して計画を立案することが重要です。